Colaps Economic Mondial - Cine Supravietuieste? Optiuni

[Mihai]

In ipoteza unui colaps economic total la nivel mondial (hmmm, care nu e foarte departe...), cine credeti ca ar fi supravietuitorii?

Cei care au profesii liberale? Cei care se bazeaza in principal pe munca fizica?
Locuitorii tarilor super-dezvoltate din prezent sau, din contra, cei din tarile lumii a treia?

[axel]

Normal ca nu ma uit numai la ultima saptamana. Dupa cum poate ai observat pe graficul de pe ultimul an jumatate care il gasesti pe google finance (aia ti-l arata la orientarea corecta a foii), au mai fost perioade de crestere. Dar n-au tinut. Cum inca n-au fixat nici macar problemele cu bancile, de ce o persoana rationala sa mizeze ca de acum incolo Dow nu mai scade (chiar si sub valoarea de 6469)?

punkt lucreaza in domeniu, dar pregatirea lui nu e cea potrivita ca sa evalueze situatia. Arhitectura nu te face expert in imobiliare, si nici in probleme macroeconomice. In plus, el mai e si direct interesat ca sa nu se ajunga la normal (normal = starea aceea in care oricine care are un job decent isi permite sa cumpere sau sa inchirieze locuintele, starea aceea in care preturile nu se modifica ametitor de la un an la altul prin urmare speculantii nu se baga in a "investi" in imobiliare) pentru ca el facea mult mai multi bani cand constructiile duduiau si apartamentul de 2 camere era 200 de mii de euro. Mi-e teama ca el nu mai scoate/nu va mai scoate nici un sfert din banii care ii scotea atunci, pentru ca scade dramatic cererea pentru produsul pe care il ofera el prin munca lui.

LE: sa iti corectez un post ? piata din Cal a inghetat undeva din 2005 august-septembrie nu in 2006 cum ai sustinut intr-un post de pe alt topic.

Vezi ce se intampla cand ce crezi/ce scrii vine din abdomen, si nu din date concrete?
Uite evolutia de pret dintre august 2005 si decembrie 2006 in zona Los Angeles (Case Shiller index, il gasesti pe internet la site-ul S&P):
August 2005 251.10
September 2005 255.85
October 2005 260.16
November 2005 262.56
December 2005 264.77
January 2006 265.92
February 2006 267.75
March 2006 268.23
April 2006 270.44
May 2006 272.12
June 2006 273.22
July 2006 273.85
August 2006 273.80
September 2006 273.94
October 2006 273.66
November 2006 273.05
December 2006 270.03

Dupa cum vezi preturile s-au ridicat cu cel putin 10% pe an pana prin mai-iunie 2006 (exact data mentionata de mine), apoi au ramas la platou multe luni. De notat e ca, comparativ cu ce raporteaza Colliers pe la noi, Case Shiller face indexul pe baza de tranzactii finalizate.

Cat despre numarul de tranzactii, ia si studiaza la http://www.dqnews.com/Articles/archive.aspx . Intr-adevar, numarul de tranzactii a inceput sa scada de la sf. lui 2005 (perioada 2002/2003-2005 a fost foarte agitata din cauza speculatiilor - oameni care vindeau casa dupa un an sau chiar mai putin). Deabea in 2006 s-a ajuns sa se zica "de prin 19xx nu s-au mai vandut atat de putine case ca acum"
Exemple:
- raportul februarie pe california: 2004 - 40400, 2005 - 41800, 2006 - 37900, 2007 - 31228, 2008 - 20513
- raportul mai pe california: 2004 - 56650, 2005 - 55750, 2006 - 51750, 2007 - 36975, 2008 - 33024
- raportul iunie pe california: 2004 - 66850, 2005 - 67750, 2006 - 53700, 2007 - 38291, 2008 - 35202
- raportul iulie pe california: 2004 - 63700, 2005 - 62150, 2006 - 44250, 2007 - 35185, 2008 - 39507
- raportul august pe california: 2004 - 59150, 2005 - 64900, 2006 - 49800, 2007 - 33429, 2008 - 37988
- raportul noiembrie pe california: 2004 - 53250, 2005 - 51250, 2006 - 39200, 2007 - 25578, 2008 - 32163

De notat ca nu toata California a fost bubble. Cel mai rau afectata a fost coasta, partea de sud (de la San Francisco in jos, inclusiv). Adica caderile in numarul de tranzactie de 30% pot insemna caderi de 50% in zonele gen Los Angeles.

[turbo trabant]

Cum inca n-au fixat nici macar problemele cu bancile, de ce o persoana rationala sa mizeze ca de acum incolo Dow nu mai scade (chiar si sub valoarea de 6469)?
pentru ca problemele cu bancile sunt pe cale de a fi rezolvate vezi TALF si dupa cum am spus interviul lui bernanke si cateva alte anunturi. nu degeaba , baietii destepti din sua acum cumpara in disperare. piata e oversold acuma si slabe sanse sa o mai ia in jos.
punkt lucreaza in domeniu, dar pregatirea lui nu e cea potrivita ca sa evalueze situatia. Arhitectura nu te face expert in imobiliare, si nici in probleme macroeconomice. In plus, el mai e si direct interesat ca sa nu se ajunga la normal (normal = starea aceea in care oricine care are un job decent isi permite sa cumpere sau sa inchirieze locuintele, starea aceea in care preturile nu se modifica ametitor de la un an la altul prin urmare speculantii nu se baga in a "investi" in imobiliare) pentru ca el facea mult mai multi bani cand constructiile duduiau si apartamentul de 2 camere era 200 de mii de euro. Mi-e teama ca el nu mai scoate/nu va mai scoate nici un sfert din banii care ii scotea atunci, pentru ca scade dramatic cererea pentru produsul pe care il ofera el prin munca lui.
Vezi ce se intampla cand ce crezi/ce scrii vine din abdomen, si nu din date concrete?
Uite evolutia de pret dintre august 2005 si decembrie 2006 in zona Los Angeles (Case Shiller index, il gasesti pe internet la site-ul S&P):
August 2005 251.10
September 2005 255.85
October 2005 260.16
November 2005 262.56
December 2005 264.77
January 2006 265.92
February 2006 267.75
March 2006 268.23
April 2006 270.44
May 2006 272.12
June 2006 273.22
July 2006 273.85
August 2006 273.80
September 2006 273.94
October 2006 273.66
November 2006 273.05
December 2006 270.03

Dupa cum vezi preturile s-au ridicat cu cel putin 10% pe an pana prin mai-iunie 2006 (exact data mentionata de mine), apoi au ramas la platou multe luni. De notat e ca, comparativ cu ce raporteaza Colliers pe la noi, Case Shiller face indexul pe baza de tranzactii finalizate.

Cat despre numarul de tranzactii, ia si studiaza la http://www.dqnews.com/Articles/archive.aspx . Intr-adevar, numarul de tranzactii a inceput sa scada de la sf. lui 2005 (perioada 2002/2003-2005 a fost foarte agitata din cauza speculatiilor - oameni care vindeau casa dupa un an sau chiar mai putin). Deabea in 2006 s-a ajuns sa se zica "de prin 19xx nu s-au mai vandut atat de putine case ca acum"
Exemple:
- raportul februarie pe california: 2004 - 40400, 2005 - 41800, 2006 - 37900, 2007 - 31228, 2008 - 20513
- raportul mai pe california: 2004 - 56650, 2005 - 55750, 2006 - 51750, 2007 - 36975, 2008 - 33024
- raportul iunie pe california: 2004 - 66850, 2005 - 67750, 2006 - 53700, 2007 - 38291, 2008 - 35202
- raportul iulie pe california: 2004 - 63700, 2005 - 62150, 2006 - 44250, 2007 - 35185, 2008 - 39507
- raportul august pe california: 2004 - 59150, 2005 - 64900, 2006 - 49800, 2007 - 33429, 2008 - 37988
- raportul noiembrie pe california: 2004 - 53250, 2005 - 51250, 2006 - 39200, 2007 - 25578, 2008 - 32163

De notat ca nu toata California a fost bubble. Cel mai rau afectata a fost coasta, partea de sud (de la San Francisco in jos, inclusiv). Adica caderile in numarul de tranzactie de 30% pot insemna caderi de 50% in zonele gen Los Angeles.

1.despre punkt, asa este el este arhitect dar are access la inside information ( pe care le-am putut verifica si eu din alte surse). tu consideri normalul perioada in care nu se mai construiesc case adica nu mai e nevoie de arhitect ? iar arhitectii sunt unii din putinii oameni cumpatati care nu se arunca la un gugal sau la ce citesc pe niscaiva bloguri.

este foarte seducator sa crezi ca in romania va exista pretul corect. nu va fi niciodata asa.

2. cand am spus ca piata a inghetat in aug-sep 2005 m-am referit nu la tranzactiile incheiate sau la cresterea preturilor. cresterea preturilor este ultimul indicator care rezulta din evolutia pietei cu cateva luni inainte si preturile scad dupa ce numarul de tranzactii s-a imputinat . la fel ele cresc cu time lag dupa ce tranzactiile cresc ca marime. cifrele tale puse de tine sunt corecte dar ele vin cu time lag dupa ce apetitul cumparatorilor se diminuase extraordinar de mult iar in statistici apareau numai closing-urile si preturile cerute erau pe baza datelor istorice .

cand cumperi un bun de fol. indelungata treci de obicei prin urmatoarele etape:

1. prospectezi piata
2. gasesti cateva oferte, le prospectezi
3. faci un non-binding offer
4. semnezi contractul si sau mortgage-ul

piata in Cal a fost blocata ( inghetata) in aug-sep 2005 la undeva intre punctul 2 si 3. numarul celor interesati a scazut atunci brusc iar punctul 3 a scazut si mai mult la ceva timp dupa aceea.

sa stii ceva : niciodata nu scriu ceva din burta . si sursele pot sa fie si altceva decat cele de pe net sau cele publice. pentru unele trebuie sa si platesti ca sa le ai bineinteles la alea nu se pot face linkuri sau crea grafice colorate cu care sa ne laudam cu ele.

si da, in california a fost un bubble de toata frumusetea de care stiam din primele semne de prin 2005 toamna. un detached house la 8-900 k era un semn clar ca oamenii au innebunit total si toti se cred milionari in dolari . la fel si in florida unde development-ul a fost efectiv nebun : au construit de parca toata america se muta acolo.
la fel de nebuni au fost cei care cumparau penthouse-uri in noile cartiere de lux aflate in mijlocul cartierelor comuniste la un mirific pret de 300-400 k Euro . astia inca se mai lauda prin presa si televizor ca piata de lux nu sufera . asa e , e moarta in romania


insa greseala ta ca si a altora este sa compari romania cu california. 2 universuri total paralele.

Acest topic a fost editat de turbo trabant: 19 Mar 2009, 05:18 PM

[axel]

1.despre punkt, asa este el este arhitect dar are access la inside information ( pe care le-am putut verifica si eu din alte surse).

1. Are motiv sa fie biased!
2. Daca este arhitect nu inseamna automat ca intelege economie!

tu consideri normalul perioada in care nu se mai construiesc case adica nu mai e nevoie de arhitect ?

Absolut. Cat timp nu exista cerere solvabila de noi locuinte (stii foarte bine care este situatia cu vanzarile de apartamente noi si vechi in Bucuresti cel putin), de ce ar trebui sa se construiasca noi locuinte? Vrei sa fie ca pe vremea lui ceasca? Nu conteaza de ce e nevoie pe piata, noi muncim, nu gandim

iar arhitectii sunt unii din putinii oameni cumpatati care nu se arunca la un gugal sau la ce citesc pe niscaiva bloguri.

Adica sa te informezi si sa vezi argumente logice este un lucru rau?

este foarte seducator sa crezi ca in romania va exista pretul corect. nu va fi niciodata asa.

Acum este alfel. Este o noua paradigma

2. cand am spus ca piata a inghetat in aug-sep 2005 m-am referit nu la tranzactiile incheiate sau la cresterea preturilor. cresterea preturilor este ultimul indicator care rezulta din evolutia pietei cu cateva luni inainte si preturile scad dupa ce numarul de tranzactii s-a imputinat . la fel ele cresc cu time lag dupa ce tranzactiile cresc ca marime. cifrele tale puse de tine sunt corecte dar ele vin cu time lag dupa ce apetitul cumparatorilor se diminuase extraordinar de mult iar in statistici apareau numai closing-urile si preturile cerute erau pe baza datelor istorice .

Baietas, ti-am aratat cu date concrete ca scaderea semnificativa a tranzactiilor a avut loc deabea prin iunie-iulie 2006. Ma iei acum cu abureli? Ti-am demonstrat cu numere concrete ca am dreptate. Macar sa ai onoarea sa recunosti ca n-ai dreptate!

sa stii ceva : niciodata nu scriu ceva din burta . si sursele pot sa fie si altceva decat cele de pe net sau cele publice. pentru unele trebuie sa si platesti ca sa le ai bineinteles la alea nu se pot face linkuri sau crea grafice colorate cu care sa ne laudam cu ele.

Nu toate rapoartele se obtin pe bani. Dar daca vrei sa dai bani, vezi ca au chiar si cei de la DataQuick rapoarte pe bani. Dar n-am sa cheltui nu stiu cat ca sa iti arat tie ca am dreptate - pot sa o fac si cu rapoarte publice, gratuite.

insa greseala ta ca si a altora este sa compari romania cu california. 2 universuri total paralele.

Daaaa, la noi e altfel
Era un idiot de "investitor" care prin 2007 zicea ca pretul apartamentelor o sa creasca in continuare vertigios si in 2008 si 2009 si 2010, si o sa ajunga poate la 1 milion de euro

[turbo trabant]

Absolut. Cat timp nu exista cerere solvabila de noi locuinte (stii foarte bine care este situatia cu vanzarile de apartamente noi si vechi in Bucuresti cel putin), de ce ar trebui sa se construiasca noi locuinte? Vrei sa fie ca pe vremea lui ceasca? Nu conteaza de ce e nevoie pe piata, noi muncim, nu gandim
cererea exista la dracu exista pana si in california la reduceri
Acum este alfel. Este o noua paradigma
nu acum ci acolo in romania este altfel. eterna si fascinanta si logica romania


Baietas, ti-am aratat cu date concrete ca scaderea semnificativa a tranzactiilor a avut loc deabea prin iunie-iulie 2006. Ma iei acum cu abureli? Ti-am demonstrat cu numere concrete ca am dreptate. Macar sa ai onoarea sa recunosti ca n-ai dreptate!
baietas sa spui tu cand te uiti in oglinda
Nu toate rapoartele se obtin pe bani. Dar daca vrei sa dai bani, vezi ca au chiar si cei de la DataQuick rapoarte pe bani. Dar n-am sa cheltui nu stiu cat ca sa iti arat tie ca am dreptate - pot sa o fac si cu rapoarte publice, gratuite.
le poti gasi si tu daca nu ti-ar fi greu sa accepti ca nu ai dreptate sau ca adevarul poate sa fie si la tine si la mine . la urma urmei daca ai cautat macar sa cumperi o casa in cal ai sti pe unde se gasesc informatiile alea.

Era un idiot de "investitor" care prin 2007 zicea ca pretul apartamentelor o sa creasca in continuare vertigios si in 2008 si 2009 si 2010, si o sa ajunga poate la 1 milion de euro
cine e idiotul ala?

@cucu: cine are informatii inside la criza ? . nu, punkt nu are asa ceva ci inside information din piata. stie f bine costuri preturi mod de calcul profit la blocurile noi ce tepe se dau etc....

si da o sa fie ca pe vremea lui ceasca ( de fapt dupa el ) . macarale, macarale ruginesc in soare ....

LE: bine axel considera ca ai dreptate bucura-te ca ti-am dat dreptate. orgolii de 2 lei cu dreptati....

Acest topic a fost editat de turbo trabant: 19 Mar 2009, 05:43 PM

[Cucu Mucu]

@cucu: cine are informatii inside la criza ? . nu, punkt nu are asa ceva ci inside information din piata. stie f bine costuri preturi mod de calcul profit la blocurile noi ce tepe se dau etc....

Pe astea le stiu si eu. Dar asta nu ma ajuta sa fac o previziune economica corecta, obiectiva si argumentata a comportamentului pietei imobiliare pt 2009. Tot ce Ppt sa iti spun este ca inca s-ar face profituri frumusele (30-40%) daca s-ar vinde la preturile astea.

[turbo trabant]

Pe astea le stiu si eu. Dar asta nu ma ajuta sa fac o previziune economica corecta, obiectiva si argumentata a comportamentului pietei imobiliare pt 2009. Tot ce Ppt sa iti spun este ca inca s-ar face profituri frumusele (30-40%) daca s-ar vinde la preturile astea.

tot ce pot sa spun ca o previziune economica corecta si obiectiva a pietei imobiliare pt 2009 este ca aceasta va manca coliva.

am mai vorbit in romania si majoritatea ansamblurilor de blocuri/birouri si mall-uri au deja pornita procedura de executare silita din partea bancilor. acum vine partea tragic-comica: bancile nu stiu ce sa faca cu ele decat sa le conserve. asa ca o sa avem cativa ani exact ca cei dupa revolusion cu niste schelete minunate si macarale ruginind in soare.

problema mare in romania a fost costul exorbitant al terenului in raport cu pretul final al constructiei. la unele ansambluri in centru acest cost pe mp de constructie depasea pretul efectiv de construit al blocului ( intre 5-750 euro/mp construit in functie de materiale/perioada contractului). stiu ca e aberant si ca si-o merita dar cei care au cumparat au dat de mult banul si nu mai au ce sa faca. nimeni nu o sa vanda in pierdere sa piarda mai mult decat a bagat in proiect. si asa ca o sa duca cheile la ansambluri nefinalizate la banca .

mai mult in unele zone pretul la ap vechi a ajuns sub pretul de constructie de nou al lor chiar si cu terenul gratis. lucru care iarasi duce la imposibilitatea continuarii constructiilor.

piata e prabusita si aproape nimic nu o ridica de unde e acuma. cel mult poate niste navaliri la creditare avand in vedere ca in unele zone au scazut preturile foarte mult si ca se merita sa cumperi.

in 2010 probabil se va manca alta paine. cand vor incepe oamenii sa ceara credite vor constata ca nu au din nou decat alternativa casa in jurul bucurestiului in regie proprie / apartament vechi comunist. din pacate asta e rezultatul acestei nebunii de pe piata care s-a declansat aiurea inainte ca astea noi sa fie gata.

cei care finantau constructia de locuinte si birouri au iesit masiv din romania in trim 4 2008. si nu se mai intorc prea curand si atunci singurii care vor ramane vor fi cativa mafioti romani gen patriciu care o sa dea ieftin si bun la popor. ei stiu ca nu mai au concurenta acuma si de asta au tot pistonat pe campania de presa.

Acest topic a fost editat de turbo trabant: 20 Mar 2009, 11:23 AM

[axel]

problema mare in romania a fost costul exorbitant al terenului in raport cu pretul final al constructiei. la unele ansambluri in centru acest cost pe mp de constructie depasea pretul efectiv de construit al blocului ( intre 5-750 euro/mp construit in functie de materiale/perioada contractului). stiu ca e aberant si ca si-o merita dar cei care au cumparat au dat de mult banul si nu mai au ce sa faca. nimeni nu o sa vanda in pierdere sa piarda mai mult decat a bagat in proiect. si asa ca o sa duca cheile la ansambluri nefinalizate la banca .

Cum ziceam, in ciuda faptului ca te dai asa de rotund, habar n-ai despre economie in domeniul imobiliar. Tu si cu ai tai preteni (punkt, etc).
Valoarea pamantului (folosit in constructii, nu ala agricol) este reziduala (e cost de tipul "ce ramane dupa ce scazi din pretul produsului final costurile celelalte"). Adica daca exista fazan care sa dea 100kE pe o locuinta care costa sa o construiesti 35kE si dezvoltatorul vrea profit 10kE din cei 100 de mii si locuinta este asezata pe 500mp de teren in locatia X, atunci metrul patrat in locatia X o sa coste (multumita angrenajelor pietii) (100-35-10)/500 = 55000/500 = 110 euro/mp. Dezvoltatorii in tarile civilizate si in pietele normale obtin profit undeva intre 10 si 15%.
Asa ca nu pretul pamantului este problema, pentru ca nu el stabileste care este pretul locuintelor. Ci invers - pretul locuintelor decide care este pretul terenurilor.

Ce s-a intamplat in Romania (si nu numai): dezvoltatorul vechi a cumparat pamant in 2005 in ideea ca vinde locuinta cu 50000 si a fost gata cu locuinta in 2008 si a gasit fazan sa o cumpere cu 130 de mii, si s-a trezit cu 80 de mii in plus bani cash. De aia a avut marje de profit incredibile, de 200-300%. Dezvoltatorul nou a cumparat pamant in 2007 sau 2008 in ideea ca vinde locuinta cu 120 de mii si o sa fie gata locuinta in 2010 pe care o sa ia 30 sau 40 de mii, asa ca o sa aiba (sau are deja) niste pierderi incredibile (de asta bancile le inchid liniile de creditare). Pe intelesul tuturor: dezvoltatorii, vrand-nevrand, au facut speculatie cu terenurile.

Ca sa inveti si tu ceva in plus, iti recomand sa faci calculul cand locuinta care "valoreaza" in ochii dezvoltatorului 100kE nu mai are fazani aliniati la usa care sa dea 100kE sau 120kE sau 150kE, ci este data cu 50kE, ca sint bulangii cumparatorii si nu mai vor sa cumpere decat ieftin, tui muma lor de nenorociti. Daca n-ai rabdare, iti fac eu calculul: dezvoltatorul care a dat 55000 de euro pe pamant deja si 35000 in costuri de constructie trebuie sa suporte o pierdere de 40000 euro. Dezvoltatorul nou, care se apuca acum de lucru, o sa ia pamantul cu (50-35-5)/500 = 20 euro/mp (a lasat si el din asteptarile de profit, de la 10 mii la 5 mii, ca deh, e greu cand exista concurenta pe piata), si o sa o vanda la cumparator cu 50 de mii si o sa scoata si el profit 5 mii. Si toata lumea e fericita. Morala care vroiam sa o observi: evolutia pretului pamantului in functie de evolutia pretului locuintelor.

[turbo trabant]

Cum ziceam, in ciuda faptului ca te dai asa de rotund, habar n-ai despre economie in domeniul imobiliar. Tu si cu ai tai preteni (punkt, etc).
Valoarea pamantului (folosit in constructii, nu ala agricol) este reziduala (e cost de tipul "ce ramane dupa ce scazi din pretul produsului final costurile celelalte"). Adica daca exista fazan care sa dea 100kE pe o locuinta care costa sa o construiesti 35kE si dezvoltatorul vrea profit 10kE din cei 100 de mii si locuinta este asezata pe 500mp de teren in locatia X, atunci metrul patrat in locatia X o sa coste (multumita angrenajelor pietii) (100-35-10)/500 = 55000/500 = 110 euro/mp. Dezvoltatorii in tarile civilizate si in pietele normale obtin profit undeva intre 10 si 15%.
Asa ca nu pretul pamantului este problema, pentru ca nu el stabileste care este pretul locuintelor. Ci invers - pretul locuintelor decide care este pretul terenurilor.

Ce s-a intamplat in Romania (si nu numai): dezvoltatorul vechi a cumparat pamant in 2005 in ideea ca vinde locuinta cu 50000 si a fost gata cu locuinta in 2008 si a gasit fazan sa o cumpere cu 130 de mii, si s-a trezit cu 80 de mii in plus bani cash. De aia a avut marje de profit incredibile, de 200-300%. Dezvoltatorul nou a cumparat pamant in 2007 sau 2008 in ideea ca vinde locuinta cu 120 de mii si o sa fie gata locuinta in 2010 pe care o sa ia 30 sau 40 de mii, asa ca o sa aiba (sau are deja) niste pierderi incredibile (de asta bancile le inchid liniile de creditare). Pe intelesul tuturor: dezvoltatorii, vrand-nevrand, au facut speculatie cu terenurile.

Ca sa inveti si tu ceva in plus, iti recomand sa faci calculul cand locuinta care "valoreaza" in ochii dezvoltatorului 100kE nu mai are fazani aliniati la usa care sa dea 100kE sau 120kE sau 150kE, ci este data cu 50kE, ca sint bulangii cumparatorii si nu mai vor sa cumpere decat ieftin, tui muma lor de nenorociti. Daca n-ai rabdare, iti fac eu calculul: dezvoltatorul care a dat 55000 de euro pe pamant deja si 35000 in costuri de constructie trebuie sa suporte o pierdere de 40000 euro. Dezvoltatorul nou, care se apuca acum de lucru, o sa ia pamantul cu (50-35-5)/500 = 20 euro/mp (a lasat si el din asteptarile de profit, de la 10 mii la 5 mii, ca deh, e greu cand exista concurenta pe piata), si o sa o vanda la cumparator cu 50 de mii si o sa scoata si el profit 5 mii. Si toata lumea e fericita. Morala care vroiam sa o observi: evolutia pretului pamantului in functie de evolutia pretului locuintelor.

nu imi vorbi de residual value ca nu ai verificat cu mine rapoarte de evaluare pe tema asta facute de mama lui colliers si compania .acu daca din nou tu confunzi romanica cu california te asigur ca in minunata patrie si multilateral dezvoltata pamantul tarisoarei noastre este mult mai scump ca in california. daca nu stii cum e cu retrocedarile si ce mafie e cu certificatul de urbanism sau ce "minuni" se fac pentru un puz mai bine nu mai povesti. iar developerul din america ia direct pamantul nu are nevoie de intermediari ca in romanica.


1.in 2005 a fost pamantul extrem de ieftin pentru ca romania era un rahat atunci pe piata mondiala a dezvoltarilor ( wtf is rumenia, dracula land???? si numai alde impact sau alti trogloditi balcanici faceau biznis in imobiliare cu un profit enorm dar care a scazut masiv in urmatorii 3 ani pe masura ce corporatiile intrau pe piata din romania ), marii dezvoltatori de mai tarziu dezvoltand cel mult cateva proiecte de birouri. prin 2006 primavara un teren deja zburase la vreo 4-500 euro /mp dar atunci de abia se lansau timid ansamblurile mari ca si cum au incercat marea cu degetul in romania.

2. terenurile in bucale care sunt acum incorporate in majoritatea ansamblurilor mari ( deci volum ) au fost luate de la ultimii proprietari ( ca majoritatea au fost plimbate si "curatate" de probleme pana atunci ) pana la blocajul pietei terenurilor mari undeva pe la 1000-2000 mp teren ( perioada 2006-2007). la un bloc de CUT de 2 aveai dintr-un foc 500 EUR /mp construit si deci vreo 700 EUR/ mp util in costul terenului. e foarte simplu de verificat, pentru cine nu crede , te duci frumos la CF scoti un extras de informare si vezi la ce data s-a tranzactionat terenul ala.

3. pamantul s-a dus in jos dintr-un motiv f simplu : nu mai era rentabil sa construiesti decat de lux la scorul ala. si uite asa , bucalele e plin de oferte de lux de la niste developeri mirarti ca nu le mai ia nimeni. in schimb pentru clasa medie , ceva pe 120-150 3-4 camere lipsa totala. asta a facut si mai mult praf piata.

boon , vine anul 2008 . piata terenurilor se blocheaza prin ianuarie iar in vara s-au dus naibii finantarile bancilor pentru dezvoltare. nu mai ai finantare de la banca pt teren si nici unde vinde ca e plin de "lux" -geme orasul de bannere, piata terenurilor s-a dus la vale rapid. becali s-a prins de abia in 2009.

la terenurile mici de o casa, piata s-a dus in jos dupa blocarea pietei aptelor vechi ( sursa principala pt omul care isi face o casa). normal aici avem o conectare imediata dar mai lenta decat pe piata de terenuri mari unde piata se blocase inainte de toamna lui 2008 in pofida declaratiilor stralucite din presa nici un agentura nu prea mai incheia contracte cu terenuri mari decat la cativa fazani.

acum vine anul de gratie 2009 in care majoritatea ansamblurilor incepute in 2006-2007 ar fi trebuit sa se livreze en-gros. surpriza , multe ansambluri desi "aproape gata" cum declara dezvoltatorul nu sunt livrate . se livreaza cate ceva unii zic jumate altii la un sfert.

dezvoltatorul s-a jurat ca banu de la banca il da inapoi in 2 ani de zile * durata medie de dezvoltare in orice tara *. termenul a trecut , banca il suna in draci ( ca lenutza de la credite citeste ziarele si e deja experta in babal) si ii spune " da discount 30% gigele sau iti luam sandramaua".

surprize-surprize : gigel se uita frumos in ochii bancii si ii spune senin : lenutza draga eu am bagat 20% in afacerea asta si am scos ceva bani deja ca tu ai fost proasta si m-ai lasat sa scot banu din SPV . acum tu imi spui mie sa dau discount 30% adica sa vin cu bani de acasa? pai draga lenutza draga mea bancuta ta a bagat 80% in acest proiect? de ce sa pierd eu toti banii? ca imi ceri tu batand din gene? nu , iubire, baga mata executare fortata si eu ma aleg cel mult cu oprobiul public dar nu cred.

exceptie fac dezvoltatorii care nu au luat finantare de la banca pt teren si constructie dar astia nu puneau miliarde la bataie si mii de apartamente care sa umfle oferta in 2-3 ani si sa scada preturile pe o baza reala.

si uite asa discounturi nu se dau sau se da ceva acolo dar nu prea-prea si dezvoltatorul pleaca , bancuta lui lenutza ramane cu sandramaua neterminata si izbucneste in plans ca ea nu stie sa faca management de proiect ci doar sa dea banutzu' iar eternii revoltati pe sistemul capitalist sunt mandri ca "nu ne vindem tara" pentru a nu stiu cata oara. ma rog , unii mai cred ca dezvoltatorii e rai si de aia nu vor sa dea discounturi , ca e o conspiratie. nu, e doar logica capitalista si o tara minunata care s-a grabit la ieftineli ca fata la maritat.

LE: este foarte inteligent sa ne gandim ca e o bucurie ca s-au ieftinit brusc si totul va fi roz, vom avea toti 2-3 case luate din 4-5 salarii. asta in timp ce tembelizorul spune f clar ce efect dezastruos in economie a avut spargerea bubei in america.

LE de LE: de pe reuters.com

American home prices have toppled more than 26 percent since their peak nearly three years ago, according to Standard & Poor's/Case-Shiller indexes.

in romanica preturile au scazut cu mai mult. e timpul sa ne bucuram , romania este mai capitalista decat america

Acest topic a fost editat de turbo trabant: 20 Mar 2009, 05:33 PM

[axel]

nu imi vorbi de residual value ca nu ai verificat cu mine rapoarte de evaluare pe tema asta facute de mama lui colliers si compania .acu daca din nou tu confunzi romanica cu california te asigur ca in minunata patrie si multilateral dezvoltata pamantul tarisoarei noastre este mult mai scump ca in california. daca nu stii cum e cu retrocedarile si ce mafie e cu certificatul de urbanism sau ce "minuni" se fac pentru un puz mai bine nu mai povesti. iar developerul din america ia direct pamantul nu are nevoie de intermediari ca in romanica.

Clasicul la noi este altfel S-a schimbat paradigma

LE: este foarte inteligent sa ne gandim ca e o bucurie ca s-au ieftinit brusc si totul va fi roz, vom avea toti 2-3 case luate din 4-5 salarii. asta in timp ce tembelizorul spune f clar ce efect dezastruos in economie a avut spargerea bubei in america.

Vad ca nici din criza din SUA nu intelegi prea multe Dar de ce m-as mira?
Aaa, si sa stii ca niciodata nu ma astept sa iti iei casa din 4-5 salarii. Ci din vreo 35-40. Ca mai mult nu iti permiti (fara sa fii sclav la banca).



Restul nu ma apuc sa comentez, ca imi racesc gura de pomana.

Acest topic a fost editat de axel: 20 Mar 2009, 05:52 PM