QUOTE(axel @ 20 Mar 2009, 05:29 PM)
Cum ziceam, in ciuda faptului ca te dai asa de rotund, habar n-ai despre economie in domeniul imobiliar. Tu si cu ai tai preteni (punkt, etc).
Valoarea pamantului (folosit in constructii, nu ala agricol) este reziduala (e cost de tipul "ce ramane dupa ce scazi din pretul produsului final costurile celelalte"). Adica daca exista fazan care sa dea 100kE pe o locuinta care costa sa o construiesti 35kE si dezvoltatorul vrea profit 10kE din cei 100 de mii si locuinta este asezata pe 500mp de teren in locatia X, atunci metrul patrat in locatia X o sa coste (multumita angrenajelor pietii) (100-35-10)/500 = 55000/500 = 110 euro/mp. Dezvoltatorii in tarile civilizate si in pietele normale obtin profit undeva intre 10 si 15%.
Asa ca nu pretul pamantului este problema, pentru ca nu el stabileste care este pretul locuintelor. Ci invers - pretul locuintelor decide care este pretul terenurilor.
Ce s-a intamplat in Romania (si nu numai): dezvoltatorul vechi a cumparat pamant in 2005 in ideea ca vinde locuinta cu 50000 si a fost gata cu locuinta in 2008 si a gasit fazan sa o cumpere cu 130 de mii, si s-a trezit cu 80 de mii in plus bani cash. De aia a avut marje de profit incredibile, de 200-300%. Dezvoltatorul nou a cumparat pamant in 2007 sau 2008 in ideea ca vinde locuinta cu 120 de mii si o sa fie gata locuinta in 2010 pe care o sa ia 30 sau 40 de mii, asa ca o sa aiba (sau are deja) niste pierderi incredibile (de asta bancile le inchid liniile de creditare). Pe intelesul tuturor: dezvoltatorii, vrand-nevrand, au facut speculatie cu terenurile.
Ca sa inveti si tu ceva in plus, iti recomand sa faci calculul cand locuinta care "valoreaza" in ochii dezvoltatorului 100kE nu mai are fazani aliniati la usa care sa dea 100kE sau 120kE sau 150kE, ci este data cu 50kE, ca sint bulangii cumparatorii si nu mai vor sa cumpere decat ieftin, tui muma lor de nenorociti. Daca n-ai rabdare, iti fac eu calculul: dezvoltatorul care a dat 55000 de euro pe pamant deja si 35000 in costuri de constructie trebuie sa suporte o pierdere de 40000 euro. Dezvoltatorul nou, care se apuca acum de lucru, o sa ia pamantul cu (50-35-5)/500 = 20 euro/mp (a lasat si el din asteptarile de profit, de la 10 mii la 5 mii, ca deh, e greu cand exista concurenta pe piata), si o sa o vanda la cumparator cu 50 de mii si o sa scoata si el profit 5 mii. Si toata lumea e fericita. Morala care vroiam sa o observi: evolutia pretului pamantului in functie de evolutia pretului locuintelor.
nu imi vorbi de residual value ca nu ai verificat cu mine rapoarte de evaluare pe tema asta facute de mama lui colliers si compania .acu daca din nou tu confunzi romanica cu california te asigur ca in minunata patrie si multilateral dezvoltata pamantul tarisoarei noastre este mult mai scump ca in california. daca nu stii cum e cu retrocedarile si ce mafie e cu certificatul de urbanism sau ce "minuni" se fac pentru un puz mai bine nu mai povesti. iar developerul din america ia direct pamantul nu are nevoie de intermediari ca in romanica.
1.in 2005 a fost pamantul extrem de ieftin pentru ca romania era un rahat atunci pe piata mondiala a dezvoltarilor ( wtf is rumenia, dracula land???? si numai alde impact sau alti trogloditi balcanici faceau biznis in imobiliare cu un profit enorm dar care a scazut masiv in urmatorii 3 ani pe masura ce corporatiile intrau pe piata din romania ), marii dezvoltatori de mai tarziu dezvoltand cel mult cateva proiecte de birouri. prin 2006 primavara un teren deja zburase la vreo 4-500 euro /mp dar atunci de abia se lansau timid ansamblurile mari ca si cum au incercat marea cu degetul in romania.
2. terenurile in bucale care sunt acum incorporate in majoritatea ansamblurilor mari ( deci volum ) au fost luate de la ultimii proprietari ( ca majoritatea au fost plimbate si "curatate" de probleme pana atunci ) pana la blocajul pietei terenurilor mari undeva pe la 1000-2000 mp teren ( perioada 2006-2007). la un bloc de CUT de 2 aveai dintr-un foc 500 EUR /mp construit si deci vreo 700 EUR/ mp util in costul terenului. e foarte simplu de verificat, pentru cine nu crede , te duci frumos la CF scoti un extras de informare si vezi la ce data s-a tranzactionat terenul ala.
3. pamantul s-a dus in jos dintr-un motiv f simplu : nu mai era rentabil sa construiesti decat de lux la scorul ala. si uite asa , bucalele e plin de oferte de lux de la niste developeri mirarti ca nu le mai ia nimeni. in schimb pentru clasa medie , ceva pe 120-150 3-4 camere lipsa totala. asta a facut si mai mult praf piata.
boon , vine anul 2008 . piata terenurilor se blocheaza prin ianuarie iar in vara s-au dus naibii finantarile bancilor pentru dezvoltare. nu mai ai finantare de la banca pt teren si nici unde vinde ca e plin de "lux" -geme orasul de bannere, piata terenurilor s-a dus la vale rapid. becali s-a prins de abia in 2009.
la terenurile mici de o casa, piata s-a dus in jos dupa blocarea pietei aptelor vechi ( sursa principala pt omul care isi face o casa). normal aici avem o conectare imediata dar mai lenta decat pe piata de terenuri mari unde piata se blocase inainte de toamna lui 2008 in pofida declaratiilor stralucite din presa nici un agentura nu prea mai incheia contracte cu terenuri mari decat la cativa fazani.
acum vine anul de gratie 2009 in care majoritatea ansamblurilor incepute in 2006-2007 ar fi trebuit sa se livreze en-gros. surpriza , multe ansambluri desi "aproape gata" cum declara dezvoltatorul nu sunt livrate . se livreaza cate ceva unii zic jumate altii la un sfert.
dezvoltatorul s-a jurat ca banu de la banca il da inapoi in 2 ani de zile * durata medie de dezvoltare in orice tara *. termenul a trecut , banca il suna in draci ( ca lenutza de la credite citeste ziarele si e deja experta in babal) si ii spune " da discount 30% gigele sau iti luam sandramaua".
surprize-surprize : gigel se uita frumos in ochii bancii si ii spune senin : lenutza draga eu am bagat
20% in afacerea asta si am scos ceva bani deja ca tu ai fost proasta si m-ai lasat sa scot banu din SPV . acum tu imi spui mie sa dau discount 30% adica sa vin cu bani de acasa? pai draga lenutza draga mea bancuta ta a bagat
80% in acest proiect? de ce sa pierd eu toti banii? ca imi ceri tu batand din gene? nu , iubire, baga mata executare fortata si eu ma aleg cel mult cu oprobiul public dar nu cred.
exceptie fac dezvoltatorii care nu au luat finantare de la banca pt teren si constructie dar astia nu puneau miliarde la bataie si mii de apartamente care sa umfle oferta in 2-3 ani si sa scada preturile pe o baza reala.
si uite asa discounturi nu se dau sau se da ceva acolo dar nu prea-prea si dezvoltatorul pleaca , bancuta lui lenutza ramane cu sandramaua neterminata si izbucneste in plans ca ea nu stie sa faca management de proiect ci doar sa dea banutzu' iar eternii revoltati pe sistemul capitalist sunt mandri ca "nu ne vindem tara" pentru a nu stiu cata oara. ma rog , unii mai cred ca dezvoltatorii e rai si de aia nu vor sa dea discounturi , ca e o conspiratie. nu, e doar logica capitalista si o tara minunata care s-a grabit la ieftineli ca fata la maritat.
LE: este foarte inteligent sa ne gandim ca e o bucurie ca s-au ieftinit brusc si totul va fi roz, vom avea toti 2-3 case luate din 4-5 salarii. asta in timp ce tembelizorul spune f clar ce efect dezastruos in economie a avut spargerea bubei in america.
LE de LE: de pe reuters.com
American home prices have toppled more than 26 percent since their peak nearly three years ago, according to Standard & Poor's/Case-Shiller indexes.
in romanica preturile au scazut cu mai mult. e timpul sa ne bucuram , romania este mai capitalista decat america