Discutii Generale Despre Agentiile Imobiliare Optiuni

[Mihai]

Ce experienta aveti cu agentiile imobiliare, pe care le recomandati, pe care ar trebui sa le ocolim?




Iata si o stire din Ziarul Financiar, care mi-a dat ideea acestui topic:

2 mil. euro, cel mai scump apartament vandut in Bucuresti

[Cucu Mucu]

Nu exista statistici pt ca nu ar fi concludente, inca sunt multi care nu apeleaza la agentii pt vanzare/cump/inchiriere.

Da, asa repede s-ar putea, si nu neaparat de la pers. fizice, cat de la dezvoltatori, deja a iesit la rampa primul faliment, si sunt multi care au greutati in a rambursa creditul luat pe inceperea constructiei. Au fost multi de-alde gicu-betonistu, care, cu doi lei, au zis ca fac miliarde de iepuroi, au luat terenuri ieftine la margine de Bucuresti, au facut credit pt ridicarea cartierelor de apartamente si le-au pus preturi exorbitante. Daca in urma cu cativa ani (5-6), vindeau din faza de proiect, azi nici la semifinit nu se mai inghesuie lumea. Plus ca au inceput si romanasii sa mai cunoasca, nu ii mai pacalesti cu o arcada , doo spoturi si gata, frate, lux occidental.

Plus ca speculantii tot ies de pe piata de la inceputul anului.

S-ar putea ca leul sa o ia in barba rau de tot. Ce ma enerveaza este ca trebuie sa iau un credit si nu ma pot hotari inca la moneda, vad pe de-o parte miscarile disperate ale bnr si valurile imobiliarelor, iar pe de alta parte vad tot mai multe relocari de productie ce au ca tinta Romania. Ape tulburi, moncher.

[axel]

Nu exista statistici pt ca nu ar fi concludente, inca sunt multi care nu apeleaza la agentii pt vanzare/cump/inchiriere.

Statisticile legate de vanzare se pot face fara probleme, si la casele FSBO (for sale by owner). Pentru ca exista act de vanzare-cumparare, inregistrat parca la primarie. Care contine parca si pretul de vanzare.
Cele legate de constructii pe rol le iei de la constructori. Care sint intr-un numar relativ limitat, nu-s cu sutele de mii.

Daca in urma cu cativa ani (5-6), vindeau din faza de proiect, azi nici la semifinit nu se mai inghesuie lumea.

Extrapoland ce s-a intamplat in California, Florida, Arizona, etc, inseamna ca in inca vreo 2 ani preturile vor fi considerabil mai mici.
Acolo, cam la sf. lui 2005 - mijlocul lui 2006 s-a atins varful la preturi. Apoi au inceput sa scada masiv numarul de tranzactii, desi preturile au ramas constante inca vreun an. Apoi au inceput sa scada usor. Apoi au inceput sa scada vertiginos (cam in ultimile 6 luni).

S-ar putea ca leul sa o ia in barba rau de tot.

Pai asta e bine (pentru cei care spera ca pretul caselor sa creasca in continuare). Ca numai inflatia puternica are capacitatea sa mentina cresteri ridicate de pret an de an.

Ce ma enerveaza este ca trebuie sa iau un credit si nu ma pot hotari inca la moneda, vad pe de-o parte miscarile disperate ale bnr si valurile imobiliarelor, iar pe de alta parte vad tot mai multe relocari de productie ce au ca tinta Romania. Ape tulburi, moncher.

Relocarile alea de productie intr-adevar au capacitatea de a schimba fundamentals (in directie pozitiva).
Dar daca tu vrei sa-ti iei credit ca sa-ti faci tu casa ta, si esti unul din cei care sint de parere ca piata imobiliara din Romania va lua calea celor din alte tari (gen SUA) in curand, eu personal ti-as recomanda sa astepti. Din urmatoarele motive:
- cand creste pretul caselor cu 20%, pretul pamantului creste cu X, unde X e mult mai mare de 20%. Reciproca... e evidenta
- acum se construieste in draci. Costurile de constructie sint foarte mari (salarii mari, etc). Cand nu se mai construieste in draci, pentru ca nu mai cresc preturile locuintelor, pun pariu ca constructorii vor fi dispusi sa lucreze pe bani mai putini. In mai putine cuvinte, cerere si oferta
- la fel si cu creditele. Bancile din Romania am vazut ca-s tare nesimtite la credite. Au si niste dobanzi cam mari, dar in plus mai baga si niste comisioane groase. Deci dobanda platita e chiar foarte mare (apropos, are careva idee cam care este aceea, in medie, in Romania?). Cand nu se mai avanta toata lumea la credit imobiliar (ca isi dau seama ca nu e cazul sa buy now or be priced out forever), bancilor or sa le cam arda buza dupa clienti. Si pun pariu ca una din solutiile lor e sa devina mai competitive.
Dar, cum ziceam, trebuie sa fii unul din cei care sint de parere ca preturile nu pot creste vertiginos tot timpul, ca exista o relatie naturala dintre fundamentals si preturi si cand aceasta nu este respectata preturile se vor corecta la un moment dat, ca piata romaneasca nu e cu nimic mai deosebita de alte piete, ca oamenii din cand in cand isi si permit sa-si cumpere locuinte (si nu numai 2% dintre ei).

[Cucu Mucu]

Statisticile legate de vanzare se pot face fara probleme, si la casele FSBO (for sale by owner). Pentru ca exista act de vanzare-cumparare, inregistrat parca la primarie. Care contine parca si pretul de vanzare.
Cele legate de constructii pe rol le iei de la constructori. Care sint intr-un numar relativ limitat, nu-s cu sutele de mii.

Bube: Contractul de v/c la fsbo e trecut de regula la minimul legal, pt evitarea platii taxelor f mari. Constructorii nu raporteaza corect valoarea lucrarii (tot taxele, bata-le vina), si sunt multi care lucreaza in regie proprie. Cantitatile corecte le-ar putea lua de la inspectoratul de stat pt constructii, daca aia ar vrea si ar avea oameni sa se ocupe cu centralizarea acestor date.

Costurile de constructie sint foarte mari (salarii mari, etc)

Salariile vor mai creste constant in urmatorii ani.

Deci dobanda platita e chiar foarte mare (apropos, are careva idee cam care este aceea, in medie, in Romania?).

E undeva la 16-17% pt euro/chf (incluzand pierderea la schimbul valutar), si 18-19% pt lei.

[axel]

Salariile vor mai creste constant in urmatorii ani.

La cei din constructii? Ma indoiesc ca vor creste mai la fel sau mai mult decat la restul populatiei. Parerea mea e ca chiar vor scadea, in valoare absoluta, in ciuda inflatiei mondiale.

Acest topic a fost editat de axel: 27 May 2008, 11:49 AM

[Cucu Mucu]

La cei din constructii? Ma indoiesc ca vor creste mai la fel sau mai mult decat la restul populatiei. Parerea mea e ca chiar vor scadea, in valoare absoluta, in ciuda inflatiei mondiale.

E o cerere imensa pe piata muncii din constructii. Fiecare firma si firmulita are nevoie de cativa muncitori in plus.

[axel]

E o cerere imensa pe piata muncii din constructii. Fiecare firma si firmulita are nevoie de cativa muncitori in plus.

Acum, ca se construieste masiv. Dar ce se va intampla cand piata imobiliara (atat cea rezidentiala cat si comerciala) va fi saturata?