Ce experienta aveti cu agentiile imobiliare, pe care le recomandati, pe care ar trebui sa le ocolim?
Iata si o stire din Ziarul Financiar, care mi-a dat ideea acestui topic:
2 mil. euro, cel mai scump apartament vandut in Bucuresti
QUOTE |
Apartamentul, mobilat complet, este amplasat in zona Primaverii si are o suprafata de 500 de metri patrati. Cel mai scump apartament vandut anul acesta in Bucuresti a costat doua milioane de euro, avand o suprafata de 500 de metri patrati, tranzactie care a stabilit un nou record pe piata apartamentelor de lux. "Apartamentele de acest gen se pot numara pe degetele de la o mana", a declarat Ionut Bordei, broker al companiei de consultanta imobiliara Eurisko, firma care a intermediat tranzactia. El nu a dorit sa mentioneze numele celui care a cumparat apartamentul. Suprafata acestui apartament este comparabila cu a unui teren de baschet, iar pretul este echivalent cu cel pentru 300 de autovehicule Dacia Logan sau patru Rolls Royce, cu toate taxele incluse. Pretul acestui apartament, mobilat complet, situat in zona Primaverii - Dorobantilor, din nordul Capitalei, ajunge la 4.000 de euro/mp construit, astfel de deal-uri efectuandu-se doar cu banii jos. Astfel de apartamente se gasesc in cladiri noi si au in general cinci camere, iar dotarile si finisajele sunt la cele mai ridicate standarde, cu elemente ce nu se gasesc pe piata locala. "Un astfel de apartament are o multime de dotari menite sa-ti usureze viata", declara reprezentantul Eurisko. Cumparatorii unor astfel de apartamente sunt in general oameni de afaceri romani, dar si straini, cu toate ca acestia opteaza de obicei pentru inchirierea unor locuinte de lux. In zona parcului Herastrau a fost vandut in luna iunie a acestui an un apartament cu aceeasi suprafata (500 mp), la ultimul nivel din patru etaje, dar la un pret de 1,15 mil. euro. "Acest apartament are si o terasa de 70 de metri patrati, cu o priveliste deosebita asupra lacului", potrivit reprezentantilor companiei Euroest, intermediarii afacerii. Cumparatorii sunt oameni de afaceri romani. Cea mai mare afacere cu un apartament realizata in acest an de catre compania de consultanta imobiliara Regatta a fost vanzarea unui apartament de patru camere, nemobilat, pentru 600.000 de euro. Cu o suprafata totala construita de 300 de metri patrati, apartamentul are finisaje moderne si a intrat tot in posesia unor reprezentanti ai mediului de business local. In zona Primaverii, o zona exclusivista, in care oferta de apartamente este destul de redusa, a fost vandut in acest an un apartament de 450.000 euro, de aceasta data cumparatorii fiind din afara mediului de afaceri si chiar din afara tarii. Locuinta de 160 de metri patrati a fost achizitionata de catre un doctor sirian in luna martie, pretul pe metrul patrat construit ajungand la 2.800 de euro, potrivit reprezentantilor Rasig Group, compania implicata in tranzactie. Segmentul de lux continua sa se dezvolte in special in partea de nord a Bucurestiului, zona in care preturile apartamentelor pe metrul patrat construit sunt intre 1.500 si 2.500, dar depasesc aceasta valoare in cazul locuintelor mobilate si finisate la cele mai inalte standarde si care au dotari suplimentare precum garaj sau sala de fitness la nivelurile inferioare ale cladirii. In ciuda preturilor prohibitive pentru marea masa a populatiei, potrivit expertilor de pe piata, interesul pentru astfel de apartamente este crescut, motiv pentru care ansambluri rezidentiale destinate segmentului de populatie cu venituri mari se construiesc in continuare. Piata apartamentelor din Bucuresti, care a inregistrat si in acest an o crestere de 15-35%, potrivit expertilor de pe piata, asteapta o segmentare puternica si o asezare a preturilor, dupa lansarea pe piata a numeroaselor proiecte de locuinte aflate in executie. |
QUOTE (Quantum @ 26 Aug 2006, 05:44 AM) |
Asa s-a intamplat in tarile vecine la 9 luni dupa integrarea in UE. |
QUOTE |
Cea mai mare chirie lunara platita pentru un apartament la bloc in Bucuresti in ultimul an ajunge la aproximativ 10.000 de euro, potrivit informatiilor din piata imobiliara. "Apartamentul are o suprafata de 440 de metri patrati, fiind amplasat in apropierea parcului Herastrau", a spus Camelia Anton, Senior Consultant in cadrul departamentului Rezidential al DTZ Echinox, compania care a intermediat tranzactia. Chirii de ordinul miilor de euro pe luna sunt frecvente in zona de nord a Capitalei, destinatia preferata pentru resedintele membrilor corpului diplomatic si ale sefilor de multinationale. "Cei care platesc sume intre 3.000 si 8.000 de euro pe luna pentru o proprietate sunt companii internationale mari, ambasade sau VIP-uri. |
QUOTE |
Aflate in zone centrale si aproape de vaduri bune pentru afaceri, spatiile comerciale din Cluj se vind pornind de la 2.000 de euro metrul patrat pina la 5.000 de euro. Exista si spatii pentru care suma de pornire este sub 1.000 de euro sau se invirte in jurul acestei cifre. Insa cel mai bun pret obtinut vreodata de primarie, un record si la nivel de tara, este cel de 16.300 de euro pe metru patrat, platit de o firma clujeana pentru aproape 14 mp, spatiu situat in plin centru al orasului. Idei din publicitate “In limbaj imobiliar, aceasta este o oferta speciala. Exista o cerere foarte mare de spatii pentru zona respectiva, deoarece este un vad comercial foarte bun, nu sint spatii, iar acolo tot ce inseamna comert cu bijuterii, amanet, merge extrem de bine”, explica Sanda Moldovan, expert imobiliar si presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare (UNIM) Cluj. Strada pe care e situat spatiul este cunoscuta, de altfel, drept strada bijutierilor. Sanda Moldovan sustine ca nu o sperie suma mare platita pe un metru patrat, ci publicitatea care se face in jurul ei. “Se pot da idei si altora. Categoric, discutia in jurul unei sume atit de mari poate duce la cresterea preturilor, mai ales cind e vorba despre zona respectiva. Chiar daca cel care vinde un apartament, spre exemplu, are alte criterii de stabilire a pretului, totusi, vede cu cit s-a vindut spatiul acesta, daca e in zona lui si isi poate reconsidera pozitia”, explica expertul imobiliar. Investeste pentru copilul ei Proprietara firmei care a cumparat spatiul, Natalia Bojan, spune ca face investitia pentru baiatul ei, in virsta de cinci ani. “Mai am alte afaceri, trei case de schimb valutar si de amanet, dar nu in zona unde am cumparat spatiul. Acolo vreau sa deschid o bijuterie, voi cumpara un utilaj de 75.000 de euro care prelucreaza aurul si ce ramine din afacerea cu amanet voi transforma in obiecte de aur si le vind acolo. Daca voi obtine autorizatii de constructie de la primarie, voi construi si alt etaj deasupra spatiului, care e o casa veche, cu putina curte, oricum trebuie renovata. Ii va ramine copilului meu”, sustine Natalia Bojan. Stupefactie imobiliara Agentii imobiliari considera ca acest pret este extrem de mare, mult peste cele din centrul Capitalei. Tocmai de aceea ei se arata extrem de reticenti in a face comentarii referitoare la acest pret. Ironici, unii au spus ca un astfel de pret ar fi mare chiar si pentru Casa Poporului. Capitala - mai jos Potrivit unui raport Colliers, in 2005, cel mai mare pret pentru un spatiu comercial se inregistra in zona Magheru-Balcescu, unde se cereau 7.000-9.000 de euro/mp, in vreme ce pe Calea Victoriei pretul solicitat ajungea la 5.000-7.000 de euro/mp. Cei care au realizat acest raport prevedeau o crestere pe acest segment pina la 10.000 de euro/mp. |
QUOTE |
Achizitionarea unui apartament de trei camere, spre exemplu, in sistem de credit, intr-un ansamblu rezidential nou, permite inchirierea acestuia la finalizarea constructiei la un pret superior ratei la credit, care sa produca profit pe perioada de derulare a imprumutului, la care se adauga profitul ulterior generat de revanzarea apartamentului, a explicat specialistul in consultanta imobiliara. In ansamblul rezidential Central Park, pretul la lansarea pe piata, in mai 2005, era de 124.700 de euro pentru un apartament de trei camere cu o suprafata de 123 de metri patrati. Acesta ajunsese in mai 2006 la circa 186.700 de euro. Aceste apartamente au un potential de inchiriere de 1.500 de euro pe luna", a afirmat Paun. "Cresterea pe care o inregistreaza pretul unui apartament de la lansarea proiectului rezidential pe hartie si pana la darea in folosinta a acestuia este de circa 30%-40%. Dupa darea in folosinta a complexului, preturile mai inregistreaza o crestere de 40-50%, ceea ce genereaza in final un randament al investitiei cuprins intre 9% si 14%", a explicat directorul de operatiuni pe segmentul rezidential in cadrul companiei de consultanta imobiliara Colliers, Ilinca Paun. Cresterea de pret de 30-40% de la lansarea proiectelor pe piata si pana la finalizarea acestora se datoreaza, in primul rand, faptului ca pretul de pornire are in vedere profitul minim. In al doilea rand, evolutia cererii influenteaza profitul investitorului. Nu in ultimul rand, cresc costurile de constructie, a explicat aceasta. "Avantajul investitorului depinde de momentul cand acesta achizitioneaza apartamentul, pentru ca, la un an de la lansarea pe piata, cand acesta este inca in stadiu de proiect, cresterea pretului este de cel putin 20%", a precizat in acelasi context consultantul in cadrul departamentului de vanzari si inchirieri rezidentuale al companiei de consultanta imobiliara Colliers, Atena Tiplic. Chiriile ar putea inregistra o usoara crestere pe segmentul nou de rezidentiale, in viitor, avand in vedere cererea foarte mare de locuinte de lux, integrarea in Uniunea Europeana si venirea in Romania a numeroaselor companii multinationale, a mai spus Tiplic. Intre elementele de care trebuie sa se tina cont la achizitonarea unei locuinte se numara locatia, care este un factor decisiv in calculul pretului de achizitie, vanzare sau inchiriere, accesul la transportul in comun, aspectele legate de conceptia imobilului, partenerii asociati in vederea construirii proiectului etc. "Cu cat poiectul se va vinde mai bine, cu atat se va inchiria mai bine sau se va revinde mai bine", a subliniat aceasta. Intre clauzele care trebuie avute in vedere la incheierea pre-contractuluui de vanzare a locuintelor aflate deocamdata in stadiu de proiect, respectiv la incheierea rezervarilor, se numara clauza de pret ferm si nemodificat, care trebuie sa ramana acelasi, indiferent de ce face investitorul, a mai precizat Tiplic. "Pretul unui apartament de trei camere, care sa poata fi accesibil clasei de mijloc, variaza intre 86.000 si 260.000 de euro, fara TVA, in Bucuresti", a aratat in acelasi context consultantul in cadrul departamentului rezidential al companiei de consulatnta imobiliara Colliers, Simina Istrate. Apartamentel mai apropiate ca pret de limita inferioara de 86.000 de euro nu se gasesc in zona de centru, nu au deschidere la o strada importanta, nu sunt aproape de mijloacele de transport in comun, au o suprafata mica, de aproximativ 70 de metri patrati, la care se adauga 10-15 metri patrati de cota indiviza in suprafete comune. In acelasi timp, apartamentele cu preturi mai apropiate de limita superioara de 260.000 de euro au suprafete de circa 200 de euro pe metru patrat, sunt amplasate in centrul si nordul capitalei, au in apropiere mijloace de transport in omun, centre comerciale etc. "Cota indiviza in spatiul comun de care beneficiza fiecare proprietar nu depaseste 15 metri, astfel incat un apartament cu o suprafata mai mare nu creste si suprafata detinuta in spatiile comune", a explicat Istrate. "Pachetul de finisaje al unui apartament nu va reprezenta o parte importanta in pretul acestuia. Costurile cu finisajele in ansamblul rezidential Central Park, pentru un apartament de trei camere, au oscilat intre 7.000 de euro si 10.000 de euro". a mai spus oficialul companiei. De asemenea, un loc de parcare exterior poate costa intre 500 si 9000 de euro pe metru patrat, fara TVA, iar unul intr-un spatiu acoperit variaza intre 10.000 si 14.000 de euro. In prezent, im Bucuresti, exista intre 5.000 si 10.000 de cererei de locuinta din partea unor potentiali clienti care isi permit o locuinta si care vor folosi respectivul imobili ca utilizatori finali. Majoritatea cumparatorilor celor 1.800 de apartamente care s-au vandut pana in prezent in cele 17 proiecte rezidentiale care au fost lansate pe piata Bucurestiului pana acum au vatrste cuprinse intre 30 si 40 de ani. "In prezent nu exista solutii pentru cei cu salarii de 300 sau 400 de euro", a spus Paun. Preturile la locuintele vechi sunt similare cu cele la locuintele noi. Metrul patrat de spatiu construit ajunge la acelasi pret, doar ca locuintele din blocurile vechi au suprafete mai reduse, au mai explicat specialistii companiei Colliers, adaugand ca, in timp, preturile la locuintele vechi vor intra pe un trend descendent. Seminarul s-a desfasurat cu prilejul "Zilelor Biz, organizat de "Business Media Group" la World Trade Center in intervalul 23-27 octombrie. |